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物件力を付けるための秘策

物件力を付けるための秘策

物件力を付けるための秘策をお伝えする前に、まず物件力とは何かということを知っていただきたいと思います。

1．物件力とは何か

空室を埋めるためには客付力と物件力が必要で、これらは車の両輪のようなものです。
まず客付力とは客付けするための力ということになりますが、客付けとはお客様に物件を知ってもらい、
それを内見につなげて成約に結びつけることで、そのためのすべての行為と言ってよいでしょう。

具体的にはどの不動産業者に客付けを依頼するかという業者選定、一般媒介か専任媒介かという媒介契約形態、
一般募集にした場合の業者営業、広告や募集図面のチェックや作成などが入ります。
客付力を高めるためには不動産業者と密に付き合っていく必要があり、
そのため私の著書「大家さんのための客付力」では1章まるまる不動産業者との付き合い方に割いたくらいです。
この客付力を付けるための秘策についてはまたセミナー等でお伝えしたいと思います。

それでは物件力とは何か、ということですが、これは物件そのものの魅力を高めることになります。
具体的には清掃はもちろん、リフォーム、リノベーション、ホームステージングなどのことになります。

先ほど私は客付力と物件力は車の両輪だと書きました。
双方の意味がわかった今、私の言いたいことが理解していただけるかと思います。
客付力だけを高めても物件がしょぼいと決まりません。
逆に物件力だけを高めても客付けがおろそかになれば、内見は増えず、やはり決まらないということになります。
客付力と物件力の両方が重要だということです。

続いては物件力を高めるための具体的な秘策をお伝えしたいと思います。

2．どのようにして物件力を高めるのか

　物件力とは「総合力」ということを忘れないでください。
つまり、これからお話しすることの1つだけやってみるというのではなく、できるだけすべてをやってみることです。
それであなたが損をすることはないでしょう。

　①物件の基本機能を高める
ここで言う物件とは1棟の建物のことを指します。貸室をどうこうしようと思う前に建物本体のことを考えてみましょう。
私が客付けの立場でお客様をご案内する時、お客様がまず目にするのが、貸室ではなく、その建物です。
エントランスから廊下を通り、場合によってはエレベーターや階段を通って貸室にたどり着くのです。
それらの動線の中で清掃が行き届いていない場合は、まったくダメということになります。
物件の基本機能とは第一に行き届いた清掃ということです。

　②貸室の基本機能を高める
いまだにバストイレが同室の物件を見ることがあります。
今や多くのお客様がバストイレ別にチェックを入れてお部屋探しをされます。
確かに水回りの工事はコストがかかります。
しかし、この基本的な部分をおざなりにして（見ないふりをして）他をいくらちょこまかとリフォームしても
そもそも検索で引っかからないので、内見に結びつかないのです。
あれこれしようとする前に、こうした多くのお客様が求める機能（基本機能）を高めることを行ってください。

　③周辺物件の中での優位性を高める
私がいつもお伝えしていることは、「何もあなたの物件は世界一になる必要はない」ということです。
そのエリアで一歩抜きん出たら、それだけで満室になります。
そのためには周辺にどんな物件があるかをよく知ることです。
相場はもちろん、どんな設備か、どんな内装かなどをポータルサイト（ホームズ、スーモ等）で検索して調べましょう。
それによって自分の物件の優位性のある部分を確認し、また他にも周辺物件にはない設備を設置して優位性を高めます。

　④カラープランニング
ポータルサイトを見るとどの物件も壁は白一色です。これでは目立ちません。
お客様の目に留まらないということです。
そこで、まずはアクセントクロスをお勧めしています。
アクセントクロスはドアから室内を見て左壁が基本です。
ただ、左に窓が多いようなら右でも大丈夫です。

注意点としては
１．思い切った色にする
２．不動産営業担当者の意見を聞く
ということです。
中途半端な色を使って、まったく目立たず、アクセントの意味をなさないケースをよく見かけます。
それでは意味がありません。
それと自分よがりにならないように第三者の意見を聞くということです。
できればいろいろな物件を見ている営業担当者に相談するのがお勧めです。

　⑤ホームステージング
ホームステージングとは、お部屋をモデルルームのように飾り付けて内見に来たお客様の感度を上げるというものです。
私も管理物件で何度もやっていますが、いつもその効果に目を見張ります。

ただ、注意点としては
ホームステージングというのはあらゆる上記の空室対策をした上で、最後にお客様の背中を押すものと捉えた方が良いということです。
時々、物件の基本機能がなっていないのにホームステージングをして決めようとする大家さんがいらっしゃいます。
これは本末転倒というものです。

また、ホームステージングは自分でやろうとしないでプロに頼んだ方が早いし効果的だということも知っておいてください。
大家さんのDIYが流行っていて、何でも自分でやろうとする人がいますが、センスも関係するホームステージングは
プロに任せた方が良いです。

以上、最後までお読みいただきありがとうございました。
私の方でも空室対策コンサルティングをしていますので、もし自分ではできないということであれば、
何なりとご相談ください。

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