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企画コンサルティング

沖野元への土地活用相談をご希望の方へ

沖野元へのご相談は、当社のコンサルティング制度の導入を前提かまたは真剣に検討される方に限らせていただいております。
相談ご希望の方は、まずは以下をお読みいただき、最下部の申込先リンクよりお申込みください。
私のもとには、どう考えてもうまくいくはずがないアパ・マン企画が、年に何件も持ちこまれます。
それらの企画は事業予算をはるかにオーバーしたものや完成後もなかなか満室にならないといったようなものがほとんどです。

建築前であればなんとか事業計画を見直すこともできます。
しかし、着工してしまった後では計画を修正することはできません。
こうなってしまうと、採算の合わないアパ・マン経営を何十年も続けていく羽目になってしまいます。

なぜ専門家がそろっているにもかかわらず、こんなことになってしまうのでしょうか?
それは、これらの専門家はその分野のプロであっても賃貸経営のプロではないからです。

・銀行は、担保がたくさんとれて金利が稼げればいい
・設計士や自称デザイナー建築家は、建物を自分の作品と考える人が多く、採算性を考えて設計できる人は皆無
・建築会社は、オーナーにとってベストな企画ではなく、自分が建てたい建物を勧めたがる
・不動産業者は、とにかく手数料が稼げればいいキックバック狙いで意中の工務店を紹介する業者もいたり
・税理士は、資産税に詳しい税理士は少なく、税務署の職員のようなアドバイスしかできない

もちろん、このように自分の都合しか考えない専門家ばかりではありませんが、不動産運用のすべてに精通し、かつ、全幅の信頼がおける専門家はほとんどいません。
しかし、あなたがアパ・マン経営を成功させたいのなら、これらの横断的な知識とノウハウを兼ね備え、全体をマネジメントできる真の専門家が必要なのです。
賃貸経営の成功の鍵は、企画がその8割を握っています。
つまり、建物が完成するまでの間でその事業が成功するかどうかが決まってしまうといっても過言ではないと言うことです。

にもかかわらず、ほとんどのオーナーは専門家モドキに託してしまっているのが実態。
こんなことで土地活用を成功させることなどできるはずがありません。
もちろん、あなた自身が勉強して、各専門家をマネジメントできるに越したことはありません。
しかし、身に付けた知識を実際に現場で活かすためには、かなりの時間を費やし実務経験を積まなければなりません。

私の経験上、これらの知識と実務経験を積むのに最低7年はかかりますが、あなたに、これだけの歳月をかけて勉強し、実践する余裕があるでしょうか?
もし、「自分には時間もないし、難しい」とお感じになったのなら、真のコンサルタントを雇うのが最も賢い選択です。
あなたの不動産が長期間にわたって安定かつ収益が最大になるように土地活用の企画をサポートするのが私の役割です。

コンサルタントを雇うことの本質的な意味は「コンサルタントの長年の知識と経験を買う」ことに他なりません。
私は立地調査、事業企画、設計、建築業者の選定、設計管理、入居募集・管理アドバイスまですべてに精通しています。
真のコンサルティングとはすべての費用をガラス張りにし、最もオーナーに利益をもたらすようコンサルティング業務に特化していなければなりません。

当社のコンサルティングでは、具体的にどこがどのようにガラス張りになるのか?
実際に提供するサービスの一部をご紹介しましょう。

事業企画編

相続対策アドバイス

事業を開始する前に総資産の評価を行い、相続対策も踏まえて、誰がどのような権利形態で開発を行うのがベストなのかをアドバイスいたします。もちろん無理に開発しない方がいいケースもあります。客観的な判断により、最善の方法を一緒に導き出します。

市場調査

土地活用はアパ・マンを建てるだけが能ではありません。戸建賃貸に適しているケースもありますし、無理してアパートを新築せず、土地をいったん売却し、中古物件を買い換えた方が有利なケースもあります。どのような開発がいいかは、徹底した市場調査により絞り込まれます。人口動態、需給調査の他、不動産業者や近隣へのヒアリング調査を実施、あらゆる可能性を探りつつベストな活用法を導き出します。

事業収支計画

市場調査を行い、複数の開発プランをもとにより安全・確実な事業計画をアドバイスいたします。キャッシュフローが最大になる事業収支シミュレーションの仕方や限界空室体力など、より詳細なシミュレーションにより、安全かつ強い事業の組み立てを指南いたします。

資金調達

いままで培ってきた金融機関との交渉ノウハウにより、より低金利での資金調達も可能になります。また、利用可能な公的な補助金や銀行からの資金調達方法もアドバイス。

税務対策

効率的な節税をし、より利益が得られるよう税務に関する客観的な検証が可能です。また、当社は資産税(賃貸経営)にまつわる税務を熟知しているので後になって税金を払いすぎてしまったという失敗が無くなります。また、事業規模や今後の管理方針により法人化による事業の立ち上げや現在の事業を法人化する際のサポートも可能です。

設計・施工編

基本プラン設計&実施設計

考え得る複数のプランを作成し、あなたの方針や事業収支を検証。決定した基本プランを基に実施設計を行います。蓄積したノウハウを元に、過多な設計になり、予算オーバーにならないよう、設計の進捗にあわせて施工単価をチェックしながら設計を行っていきます。

施工業者選定

基本プランの段階で複数の施工業者を選定し、オーナー様と随時打ち合わせしながら決定していきます。選定に当たっては、見積内容はもちろんのこと業績、財務内容等の与信調査も行い、総合的な材料を基に施工業者を決定いたします。

設計管理

着工後は、工期内に品質の高い建物が完成するよう施工業者との定例打ち合わせを月1~2回行います。建物は同じものは2つとない注文建築がほとんどです。あなたが納得のいく建物を手に入れるためには、定例打ち合わせが重要です。

入居募集・管理編

入居募集

完成前までに満室になるよう入居募集のお手伝いをいたします。(広告費別途)当社の満室ノウハウは、全国各地の管理会社、大家さんが参考にするほどのノウハウであり日々進化しています。常識にとらわれない入居募集方法で早期満室を実現します。

管理運営

建物お引き渡し後、賃貸管理をご希望の場合は当社にて管理運営を行います。(別途管理手数料がかかります)単に家賃の集金代行だけではなく、当初事業計画のトレーシング、節税対策、建物の管理運営、余剰資金の運用方法などなど、さまざまなコンサルティングを受けることができ、あなたの大切な資産をプロが一生涯監視しつづけます。

企画コンサルティング費用について

肝心のコンサルティング費用に関しては、とても重要ですので最初にお話しします。開発規模や構造によって異なりますが、基本的に設計料込みで総事業費の5~10%とお考えください。ただし、企画が正式に決定するまでは企画料として10万円~40万円の費用をお支払いいただきます。もし企画の時点で、計画を中止する場合はこれ以上の費用は一切かかりませんのでご安心ください。

費用のことをお話すると、必ずそれが高いか、安いか心配という方がいらっしゃいます。

参考までにお話すると、(財)東京建築士協会の規定する設計報酬が7~8%くらいが基準です。
デザイナーを自称する設計士は、設計だけで10%を請求する方もいらっしゃいますので、通常の設計はもとより、さまざまなコンサルティングを受けられる点ではメリットがあるといえるでしょう。

一般的な設計事務所や工務店は、賃貸経営やファイナンス、税務のプロではありませんから、これらの専門的な分野に関しては、あなた自身が勉強するか、税理士や不動産業者に頼まなくてはなりません。
しかし、当社のコンサルティングなら通常の設計料程度のご負担だけで設計のみならず、ありとあらゆるサポートを受けることができます。

例えば、当社がコンサルティングを行うことで建築コストを削減できたこともあります。
コストダウンだけでもコンサル費用が簡単にペイできてしまうこともありますので、あなたが受けるメリットはご負担いただく費用以上のものになるはずです。

このように、当社の企画コンサルティングは、オーナーの利益が最大限になるようにコンサルティングに徹する画期的なシステムです。

ただ、当社のコンサルティングは、オーナーさんと双方向にコミュニケートしながら事業を進めていく制度ですので、
「金を払ったんだから、全部やってくれ!」などと、賃貸経営を片手間ビジネスとしかお考えになっていない方のご依頼はお請けすることができません。

少々高飛車に聞こえるかもしれませんが、アパ・マン経営成功のためにはオーナーさん自らが学び、実践していく姿勢が不可欠なのです。

もし、当社のコンサルティングを真剣に検討されたいという場合には、事前相談を私、沖野が直接お引き受けいたしますので、遠慮なくお申込みいただければと思います。

相談のお申込み方法について

それではご相談お申込み方法について説明いたします。

1.電話によるコンサル導入相談(30分)・・・・ 無料
2.沖野へ直接会ってご相談(2時間)・・・・・32,400円(弊社または近隣)
3.沖野が訪問してご相談(2時間)・・・・・・・75,600円(別途交通費)

※ご相談後、正式にコンサルティングに至った場合は、今回の相談料をコンサルティング費用から差し引かせていただきます。
※お申し込み後、事前ヒアリングを行います。ヒアリングの内容により、ご相談いただけない場合もございます。あらかじめご了承ください。

今回のご相談は、コンサルティングの正式なお申し込みではなく、当社のコンサルティング制度を導入するかどうかにあたって、事前相談ができる機会を設けさせていただいく、という趣旨のものです。
したがって、ご相談は2時間以内(電話相談は30分以内)で回答できる範囲に限らせていただく他、必ずしも具体的なアドバイスが得られるものではないことをご理解ください。

とはいえ、私とのほんの少しの会話が成功へのきっかけになるかもしれません。
転ばぬ先の杖として、そして最善の土地活用法を見出すために、事前相談をご活用ください。
それでは、あなたとお会いできるのを楽しみにしております。

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